O novo filtro do mercado imobiliário: O que continua relevante e o que perde espaço em ciclos exigentes

Alex Nabuco dos Santos analisa que, em determinados momentos, a sensação dominante no mercado imobiliário é a de lentidão. Negociações demoram, decisões são adiadas e o volume de transações parece menor do que em ciclos anteriores. Ainda assim, interpretar esse cenário como travamento costuma ser um erro de leitura. Em 2026, o que se observa não é paralisia, mas seleção. O mercado continua ativo, porém passou a operar com filtros mais rigorosos, excluindo gradualmente ativos, estratégias e expectativas que já não dialogam com o contexto atual.

Ciclos mais exigentes não eliminam demanda, apenas elevam o nível mínimo necessário para que uma decisão avance. O capital segue circulando, mas deixa de tolerar inconsistências que antes eram absorvidas pelo excesso de liquidez ou pelo otimismo generalizado. A consequência é um mercado mais silencioso, porém mais claro em seus critérios.

A seleção começa antes do preço

Um dos equívocos mais comuns é atribuir essa seletividade exclusivamente ao valor pedido. Embora o preço continue sendo variável relevante, ele deixou de ser o principal ponto de corte. A exclusão começa antes, na coerência do imóvel com a demanda real, na clareza de uso e na facilidade de leitura do ativo dentro do ciclo.

Alex Nabuco dos Santos relata que muitos imóveis permanecem expostos não porque estejam caros, mas porque não conseguem responder às perguntas básicas do comprador atual. Para que serve esse ativo hoje? Quem tende a demandá-lo de forma recorrente? Qual o grau de flexibilidade caso o cenário mude? Quando essas respostas não são claras, o mercado simplesmente não avança.

Ativos corretos que deixam de ser suficientes

Em ciclos anteriores, imóveis corretos do ponto de vista técnico conseguiam fechar negócio mesmo com pequenas fragilidades. Localização razoável, padrão adequado e narrativa convincente eram suficientes para sustentar a decisão. No ciclo atual, esse patamar mínimo se elevou. Ser correto deixou de ser suficiente, é preciso ser funcional dentro do momento.

Segundo Alex Nabuco dos Santos, essa mudança explica por que ativos semelhantes apresentam desempenhos tão diferentes. O mercado passou a premiar imóveis que reduzem fricção decisória e penalizar aqueles que exigem convencimento excessivo. A seleção ocorre de forma silenciosa, sem quedas abruptas, mas com acúmulo de tempo de exposição e desgaste negociador.

Estratégias que ficam pelo caminho

A seleção não atinge apenas imóveis, mas também estratégias. Abordagens baseadas exclusivamente em expectativa de valorização futura, dependência de crédito farto ou insistência em referências de preço do passado passaram a perder eficácia. O mercado deixou de absorver decisões que não se sustentam no presente.

Alex Nabuco dos Santos frisa que muitos proprietários interpretam essa dificuldade como problema conjuntural, quando na verdade se trata de desalinhamento estratégico. A insistência em narrativas antigas, sem adaptação ao novo contexto, faz com que o ativo seja progressivamente excluído das decisões prioritárias do comprador.

Quem permanece ativo no ciclo atual

Se alguns ficam pelo caminho, outros seguem negociando com relativa fluidez. Em geral, são ativos e investidores que entenderam a lógica da seleção. Imóveis com uso claro, demanda consistente, posicionamento coerente e leitura realista de preço continuam encontrando espaço, mesmo que em ritmo menos acelerado.

O mesmo vale para estratégias patrimoniais mais ajustadas. Alex Nabuco dos Santos aponta que investidores que operam com capital próprio, horizonte mais longo e menor dependência de eventos externos conseguem navegar melhor nesse ambiente. A decisão não precisa ser rápida, mas precisa ser defensável.

Seleção como sinal de maturidade do mercado

A seleção não deve ser vista como sinal negativo. Pelo contrário, ela indica maturidade. O mercado passa a errar menos quando exige mais. Decisões são tomadas com maior consciência de risco, e ativos frágeis deixam de ser carregados apenas por excesso de liquidez ou otimismo.

Alex Nabuco dos Santos sugere que entender esse processo de seleção é essencial para interpretar corretamente o ciclo atual. O mercado imobiliário não está fechado, ele está escolhendo. Quem compreende os critérios, permanece relevante. Quem insiste em padrões antigos tende a ficar à margem, não por falta de demanda, mas por falta de aderência ao momento.

Autor: Denis Nikiforov